不動産　裁判による共有物の分割（令和5年施行　改正民法258条）

１　はじめに

 

　一族の有するもののなかで重要な不動産が共有状態になっていることがあります。主に相続が原因で共有になっていることが多いですが、その他の原因（夫婦、借入の関係なおど）で共有になっているものもあります。

 

　不動産が共有になっている場合に、誰がどのように使用するか、建物の修繕、賃貸・賃料はどう分けるか、経費はどう負担するかなどについて、トラブルが発生するケースが多々あります。

 

　共有者同士の関係が良好であればよいのですが、関係が悪化したり、また、共有者のうちの誰かに相続が起こり代が変わると、問題が表に現れてくることがあります。

 

　このような不動産の共有について、ご相談を受けるケースが多く、当事務所が扱う不動産事件のなかでも「不動産の共有」が関係するものの割合は大きいです。

 

　さて、法律は、このような場合を想定して、共有関係を解消する手続きを定めています。

　これを根拠に不動産の共有を解消することを目指すことができます。

 

２　民法の条文（裁判による共有物の分割）

 

 　第258条

１　共有物の分割について共有者間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、その分割を裁判所に請求することができる。

２　裁判所は、次に掲げる方法により、共有物の分割を命ずることができる。

　　　一　共有物の現物を分割する方法

　　　二　共有者に債務を負担させて、他の共有者の持分の全部又は一部を取得させる方法

３　前項に規定する方法により共有物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。

４　裁判所は、共有物の分割の裁判において、当事者に対して、金銭の支払、物の引渡し、登記義務の履行その他の給付を命ずることができる。

  

３　説明

①　上の民法258条1項では、要するに、「共有者間で話し合いをしても、共有を解消できないときには、裁判所に対して、共有の解消を訴え出ることができますよ」と定められています。

　ですから、共有者の1人が「どうしても共有を解消したい」と思えば、裁判所に訴えを起こして、最終的に共有を解消できる、ということです。

　この訴えのことを「共有物分割訴訟」といいます。

 

②　258条2項では「共有物分割訴訟」で裁判所が分割を命じるときの分け方を書いています。

ア　「一　共有物の現物を分割する方法」　（現物分割）

これは、ケーキを2つに切り分けるように、たとえば、１つの土地の中に境界線を引いて2つの土地として各共有者に分けることをいいます。

イ　「二　共有者に債務を負担させて、他の共有者の持分の全部又は一部を取得させる方法」（価格賠償）

これは、簡単に言えば、Aさん、Bさんの2人の共有になっているときに、Aさんの共有持分をBさんに買い取ってもらう、という方法です。

 

　258条3項では、裁判所は、最終的に他に方法がなければ、共有物について「競売を命じることができる」とされています。最終手段として、売ってお金に変えて、共有持分に比例してお金を分ける、という解決方法があるということです。

 

③　実際には、共有物分割訴訟ではいきなり判決になるわけではなく、訴訟の中で話合いが行われることがほとんどです。

　「競売」になると売値が低くなることが多く共有者全員が損をしますので、「競売」になるくらいならば、共有者全員で話合って、不動産仲介業者を通じて第三者に売却しよう、となることが通常です。

　これは、たとえ共有者同士の関係が良くなくても、「高く売れるほうがいい」という点で利害が一致していますから、売却するという方向性が一致しておれば、「競売」ではなく「共同して業者を通じて売却する」という話し合いはまとまりやすいです。

 

４　共有問題は解決できる

　以上のように、法では、共有者の一人が望めば共有物の分割（共有解消）ができる仕組みになっています。

　民法258条で「共有物分割訴訟」が認められていて「最終的には共有は解消できる」制度になっていますから、それを背景に、訴訟を起こす前に、共有物分割の協議を持ちかけて話し合いでの解決を目指すこともあります。各共有者のそのときの考え、態度によっては、訴訟まで行かずとも話し合いで解決することもあります。

　ですから、共有問題で困っているという場合でも、多くの場合は、示談交渉や訴訟を行うことで最終的に解決が可能です。

　最初に述べた通り、相続が関係することが多いこと、従って、親族関係がからむことから、色んな感情面での対立などがハードルになっていることも多いです。

　しかし、感情的な対立があるのは仕方ないとして、不動産の活用や、それぞれの共有者の現実的な生活設計などを考え、冷静に問題点を整理していけば、各共有者がそれなりに納得して分け方を合意できるケースがほとんどです。このような点でも、弁護士が、代理人として話し合いや裁判に臨むことの意味があります。

 

　以上の通りで、一見困難にみえる「共有」問題について、弁護士として解決に向けたサポートをさせていただくことができます。

　また、当事務所では、不動産共有問題について、不動産鑑定士、税理士、司法書士、不動産業者など他の専門家とも連携しながら多数の案件を解決してきた経験もあり、それを活かすことができますので、遠慮なくご相談ください。

 

神戸むらかみ法律事務所

弁護士　村上英樹